REF: Personas físicas – Sucesiones indivisas – Residentes del exterior – Beneficiarios del Exterior – Transferencia de inmuebles – Reforma Tributaria
Introducción
Mediante el presente Informe se trata de explicar el tratamiento impositivo que resulta aplicable, a partir de la actual Reforma Tributaria introducida por la Ley Nacional 27.430, a las operaciones de transferencia de inmuebles, desde de los distintos supuestos que podrían presentarse en las mismas y alícuotas aplicables. Todo ello, en convergencia con la Ley 23.905. Asimismo, se analizará qué operaciones quedarán gravadas por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), o bien cuáles quedarán alcanzadas por la reforma introducida en la ley 27.430, dentro de la Segunda Categoría del Impuesto a las Ganancias, entre las Rentas de Capitales, dentro de un Impuesto Cedular.
Cabe acotar que antes de la reforma introducida en el Impuesto a las Ganancias, la transferencia de Inmuebles no se encontraba alcanzada para las personas físicas o sucesiones indivisas, ya que para ellas aplicaba el “principio de la fuente”, por lo que no configuran el hecho imponible, aquellas operaciones que extinguen la fuente productora del rédito, situación que se vio modificada por la reciente reforma impositiva.
Análisis de la cuestión
La Ley de Impuesto a las Ganancias – de ahora en más LIG -, en su artículo 2do., define el concepto de Ganancia, estableciendo en su apartado 5to., “a los efectos de esta ley son ganancias, los resultados derivados de la enajenación de Inmuebles y de la transferencia de derechos sobre inmuebles, cualquiera sea el sujeto que las obtiene”. A lo que debemos añadir lo que dispone el art. 90.5 de la mencionada normativa “Enajenación y transferencia de derechos sobre inmuebles: la ganancia de las personas humanas y de las sucesiones indivisas derivada de la enajenación de o de la transferencia de derechos sobre, inmuebles situados en la República Argentina, tributará a la alícuota del quince porciento (15%)”.-
A su vez, el art. 86 a) de la ley 27.430 dispone que dichas operaciones quedarán sujetas cuando el enajenante o cedente hubiera adquirido el bien a partir del 1 de enero de 2018, o en caso de los bienes recibidos por herencia, legado o donación, cuando el causante o donante lo hubiese adquirido con posterioridad a esta última fecha. – tales supuestos no estarán alcanzados por el Impuesto a la Transmisión de Inmuebles (L. 23905 Tit VII), el que resultaba aplicable con anterioridad a la vigencia de la reforma introducida en la LIG.
Quedando gravado el precio neto de venta deducido el precio de adquisición del inmueble, actualizado, todo ello mediante el art. 89 de la LIG – actualización en base al Índice de Precios Internos al Por Mayor (IPIM), desde la fecha de adquisición hasta la fecha de la transmisión del bien.
Análisis del caso en particular
I. Persona física o sucesión indivisa que transfiere inmueble o derechos sobre los mismos, adquirido con anterioridad del 01/01/18: Aplica ley de Impuesto a Transferencia de Inmuebles -23.905-.
II. Transferencia de inmuebles adquiridos por herencia, legado o donación, cuando el causante o donante, lo hubiese adquirido con anterioridad al 01/01/18: aplica Ley de Impuesto a la Transferencia de Inmuebles.
III. En los mismos supuestos anteriores, pero cuando el sujeto sea un residente del exterior: en dicho supuesto el art. 16 de la ley 23.905 reza: “Las transferencias que efectúen los residentes en el exterior sólo estarán sujetas a las disposiciones del presente título, en tanto se demuestre fehacientemente a juicio de la Dirección, en el plazo y forma que ésta determine, que se trata de inmuebles pertenecientes a personas físicas o sucesiones indivisas”.
Es decir, en el caso de operaciones en las que interviene un sujeto residente del exterior, ha de corresponder la aplicación de la Ley 23.905, se debe demostrar que el sujeto que realiza la operación de transferencia del inmueble es una persona física o sucesión indivisa, a los fines de que sea aplicable la alícuota del 1.5% establecida en ella , y no resulte aplicable el tratamiento de Beneficiario del Exterior estipulado en los Arts. 91 y ss., de la LIG. Para ello se deberá tramitar el “Certificado de Retención”, el que se detallará infra.
IV. Personas físicas o sucesiones indivisas que realicen transferencia de inmuebles adquiridos con posterioridad al 01/01/18: deberán tributar el impuesto cedular que se encuentra regulado en el art. 90. 5 de la ley de Impuesto a las Ganancias, el que establece: “La ganancia de las personas humanas y de las personas indivisas derivada de la enajenación de inmuebles situados en la República Argentina, tributará a la alícuota del quince porciento (15%)”.
LEY DE IPUESTO A LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES – LEY N° 23905
Como se mencionó al principio del presente Trabajo, el “Paquete Impositivo” determinado por la ley N° 23.905, entre las varias reformas establecidas al Sistema Tributario Nacional, fija el denominado “Impuesto a la Transferencia de Inmuebles” (ITI), el que se analizará brevemente.
Asimismo, en su Título VII, instaura un impuesto que se aplicará a las transferencias de dominio a título oneroso, en todo el territorio de la Nación, de inmuebles radicados en el país. Siendo sujetos pasivos del mismo, las personas físicas y las Sucesiones indivisas (siempre y cuando revistan dicho carácter para la LIG).
En su Artículo 9°, se determina el alcance del concepto “venta”, incluyéndose todas las transacciones que contengan una venta (propiamente dicha), permuta, cambio, dación en pago, aporte a sociedades y todo acto de disposición, excepto la expropiación, por el que se transmita el dominio a título oneroso, incluso cuando tales transferencias se realicen por orden judicial o con motivo de concursos civiles. Debiendo los Escribanos intervinientes en dichas operaciones, operar como Agentes de Retención, al que deberá presentarse un “Certificado de Retención” expedido por el Organismo recaudador –procedimiento regulado por la RG 2141/2006 (AFIP)-.
La base imponible de este Impuesto, estará conformada por el valor de los bienes que se transfieran, el que surgirá de la Escritura; a una alícuota del UNO Y MEDIO PORCIENTO (1,5%).
Finalmente, cabe destacar su alcance a los supuestos de que los sujetos intervinientes en operaciones de transferencia de inmuebles, sean personas físicas, residentes en el exterior, para lo cual deberán demostrar fehacientemente, que se trata de bienes inmuebles de su pertenencia; debiendo probarse todo ello ante la AFIP, obteniendo así el “Certificado de Retención”.
http://biblioteca.afip.gob.ar/dcp/REAG01002141_2006_10_06
Conforme surge de la RESOL. 2141/2006 – AFIP, cuando las personas físicas y sucesiones indivisas dispongan a título oneroso de sus bienes inmuebles ubicados en el país, el producido de la venta se encuentra sujeta a retención de acuerdo a las disposiciones de la ley 23.905 y sus modificatorias. Quedan encuadrados en el régimen de retención las operaciones de, cambio, permuta, dación en pago, aportes a sociedades, cesión de boletos de compraventa y cualquier otro acto que produzca los efectos referidos en el primer párrafo.
La obligación de retener, de actuar como agente, recae sobre los escribanos de Registro de la Ciudad de Bueno Aires y de los estados provinciales, u otros funcionarios que puedan ejercer igual funciones.
A los efectos de practicar la retención del impuesto los escribanos, deberán considerar el precio de transferencia del bien inmueble – es decir, aquel que surge de la escritura traslativa de dominio, o en su defecto del boleto de compraventa o similar documento – y retener sobre este importe el 1,5 del precio, conforme surge del art. 13 de la ley citada anteriormente.
Cuando se trate de transferencia de inmuebles pertenecientes a personas físicas o sucesiones indivisas, residentes en el exterior, sus representantes son quienes deberán solicitar un certificado de retención y los escribanos deberán practicar la retención teniendo en cuenta el importe que surja de esta.
A los efectos de solicitar el certificado de retención su representante en el país deberá presentar: (i) acuse de recibo de la transmisión de la solicitud vía internet, (ii) copia del formulario de declaración jurada N° 145/2, (iii) copia de la documentación respaldatoria de la personería invocada por el representante, el cual deberá estar debidamente facultado para representar al residente del exterior ante la AFIP, mediante poder debidamente otorgado. El mismo en caso de haber sido firmado en alguno de los países signatarios de la Convención de la Haya deberá estar debidamente apostillado, caso contrario de haberse firmado en un país distinto deberá contar con la debida legalización consular (iv) Copia de la documentación que acredite la propiedad de los bienes del sujeto residente de los últimos 5 periodos anuales, es decir servicios públicos que la sociedad posea – en la práctica las dependencia de la AFIP suelen solo requerir estos servicios por 2 años, (v) copia del boleto de compraventa o escritura traslativa de dominio, (vi) constancia de valuación, (vi) Copia de las facturas de provisión de energía eléctrica, servicios telefónicos y gas, referidos al inmueble sujeto a transferencia, y correspondientes a los últimos 12 meses anteriores.
Sera obligación del representante legal para asi obtener el certificado, 1- ) cumplir con las disposiciones de la Resolución 1.375 de la Administracion Federal de Ingresos Públicos, modificada por la Resolución 3285/2012, la cual prevé un régimen de información respecto de toda operación económica, cualquiera sea su naturaleza, aún a título gratuito, concertada entre residentes en el país y quienes actúen en carácter de representantes de sujetos o entes del exterior. Y 2-) denunciar el domicilio fiscal
El representante del sujeto residente del exterior así mismo deberá, estar inscripto en el impuesto sobre los bienes personales o ganancia mínima presunta según el caso, haber presentado las declaraciones juradas de impuestos es representación del sujeto del exterior e ingresar el saldo que hubiera resultado.-
Autores:
I.- Alejandro Florito, Abogado, de la Universidad Nacional del Nordeste (UNNE). Durante los años 2017 y 2018, realizó la Carrera de Especialización en Derecho Tributario de la UBA. Ejerce la profesión de forma autónoma en el interior, y actualmente es ayudante de Cátedra de Derecho Financiero y Tributario de la UNNE.
II.- Gonzalo Tolivia, Abogado graduado en la Universidad Católica Argentina, Carrera de especialización en Derecho Tributrio de la Universidad de Buenos Aires en curso. Desempeño en estudio jurídico Tanoira Cassagne abogados en el área Derecho Tributario, especialmente en asesoramiento y litigios impositivos.
